Przystanek nauka - portal Uniwesytetu Śląskiego w Katowicach

Każdy z krajów Unii Europejskiej ma własny system prawny, dostępny najczęściej jedynie w języku ojczystym. Aby wyjść naprzeciw potrzebom coraz liczniej migrujących mieszkańców wspólnoty, naukowcy z dziesięciu europejskich uniwersytetów pod kierownictwem profesora Christopha Schmida z Uniwersytetu w Bremen postanowili wspólnie przeanalizować 31 europejskich systemów prawnych z zakresu prawa lokatorskiego, a wyniki swych badań opublikować w postaci obszernych sprawozdań krajowych oraz przystępnych broszur w języku angielskim. Kierownikiem polskiego zespołu badawczego opracowującego system polski, czeski i słowacki była dr hab. Magdalena Habdas z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego.

Jak jednak znaleźć odpowiedni lokal mieszkalny? Jak wygląda kontakt z pośrednikiem w tym kraju i ile wynosi jego prowizja? Jakie będą obowiązki i prawa z tytułu najmu mieszkania i na co trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas zawierania umowy? To tylko kilka zagadnień, które najemca powinien sprawdzić, zanim zdecyduje się na najem konkretnego lokalu. Odpowiedź na większość pytań osoba planująca zamieszkać np. w Anglii znajdzie w angielskim prawie lokatorskim, chociaż jeżeli będzie chciała zamieszkać w Szkocji, musi zapoznać się z regulacjami szkockimi. Czy jednak sięgnie on do odpowiednich przepisów sporządzonych w trudnym języku prawniczym? Prędzej zada nurtujące go pytania na forach internetowych lub będzie na miejscu szukał kontaktów z rodakami, którzy proces najmu mają już za sobą. Źródło może i przyjazne, ale czy na pewno precyzyjne?

Naukowcy postanowili przygotować szeroki projekt badawczy TENLAW, którego nadrzędnym celem było rzetelne opracowanie wszystkich informacji dotyczących systemu prawa w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych w każdym kraju Unii Europejskiej oraz Norwegii, Szwajcarii i Japonii, a także opublikowanie ich w języku angielskim w postaci broszur i raportów na stronie internetowej. 

Jak wyjaśnia kierownik polskiego zespołu naukowców, opracowanie prawa lokatorskiego nie sprowadzało się wyłącznie do tłumaczenia poszczególnych przepisów na jeden wspólny język, lecz do interpretacji dokumentów w kontekście polityki mieszkaniowej poszczególnych państw oraz nakreślenia ich społecznego, historycznego i ekonomicznego tła.

– Wspólnie opracowaliśmy kwestionariusz składający się z dwóch części. Pierwsza miała charakter socjologiczno-ekonomiczny, druga prawniczy. Badaliśmy między innymi to, jak jest zawierana umowa z najemcą, jakie są prawa i obowiązki zarówno wynajmujących, jak i lokatorów, jak się wypowiada taką umowę oraz w jaki sposób ustalany jest czynsz. Dzięki standaryzowanym kwestionariuszom otrzymane raporty krajowe mogą być ze sobą porównywane i są świetnym źródłem wiedzy także o... różnicach kulturowych. I chociaż brzmi to niewinnie, od razu dodam, że każdy raport liczy ponad 300 stron tekstu. Są to niezwykle obszerne dokumenty, przygotowane z ogromną precyzją i rzetelnością – przekonuje dr hab. Magdalena Habdas.

Naukowcy zdają sobie jednak sprawę z ilości zgromadzonych informacji, dlatego postanowili dodatkowo opracować około 40-stronicowe broszury, także w języku angielskim, które w przystępny sposób prezentują najważniejsze zagadnienia z zakresu prawa lokatorskiego danego kraju. To dzięki nim bardzo szybko dowiemy się między innymi, gdzie znaleźć wynajmujących lub pośredników, na co zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umów, jakie będą na nas ciążyć obowiązki z tytułu najmu i do kogo możemy się zwrócić w przypadku problemów związanych z zawartą umową.

– Zdarzało się, że któryś punkt prawa lokatorskiego przetłumaczony na język angielski brzmiał identycznie w kilku krajach. Różnice brały się natomiast z zastosowania tego przepisu w konkretnym państwie – dodaje. Wynika to między innymi z różnych praktyk sędziowskich, charakterystycznych dla poszczególnych regionów, z mentalności danego społeczeństwa czy ze stosunku mieszkańców do przepisów prawnych w ogóle. Dlatego tak ważna była część społeczno-ekonomiczna kwestionariusza. 

Jednym z najważniejszych założeń projektu TENLAW jest zatem – opracowywanie nie tyle samych przepisów prawnych, lecz badanie, w jaki sposób żywo funkcjonują w danym społeczeństwie. W takich przypadkach prawnicy używają terminu „prawo w działaniu” (ang. law in action), czyli badanie praktycznych aspektów stosowania konkretnych przepisów.

Projekt TENLAW jest pierwszym tego typu opracowaniem prawa lokatorskiego na skalę europejską. Być może w przyszłości uda się także ujednolicić pewne rozwiązania prawne w obrębie krajów wspólnoty.

– Zastanawiamy się nad możliwościami wprowadzenia rozwiązań prawnych na poziomie unijnym, które wyznaczałby minimalny, europejski standard ochrony praw zarówno wynajmujących, jak i najemców. Myślimy także o opracowaniu kodeksu dobrych praktyk dla poszczególnych krajów. Chcielibyśmy wskazać, jakich klauzul w umowie najmu się wystrzegać, na co zwrócić szczególną uwagę itd. – mówi dr hab. Habdas.

Prawniczka komentuje także politykę mieszkaniową polskiego rządu, który, jej zdaniem, nie wspiera rynku najmu, koncentrując swoje działania na rynku mieszkań własnościowych. – Mamy zatem jednostronne spojrzenie na potrzeby mieszkaniowe naszych obywateli, próbujące doprowadzić do tego, aby każdy był właścicielem lokalu. Problem polega na tym, że nie wszystkich stać na kupno mieszkania i nie każdy chce się zadłużać na kilkadziesiąt lat – dodaje. Rynek najmu jest zatem niezwykle ważny, bo stanowi realną mieszkaniową alternatywę dla ludzi mniej zamożnych lub młodych. Do tego dochodzi wspomniana już wcześniej mobilność. Młodzi ludzie często nie wiedzą, w jakim kraju będą mieszkać, i przy takim stylu życia najmowanie mieszkań jest najlepszym rozwiązaniem.

Projekt badawczy TENLAW – Prawo lokatorskie i polityka mieszkaniowa w wielopłaszczyznowej Europie został dofinansowany ze środków Unii Europejskiej w ramach 7. Programu Ramowego (umowa grantowa nr 290694).

Małgorzata Kłoskowicz

Artykuł pt. „Najmę mieszkanie. Pilne!” ukazał się drukiem w numerze 1 (231) „Gazety Uniwersyteckiej UŚ” (październik 2015)